率高回顾上一轮楼市大牛
长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓,目前价格相较于高点时,跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
此外,开福区的绿地V岛,跌幅也超过20%。
整个长沙核心五区的公寓,价格整体下跌了5%,其中雨花区跌幅最大,达到了13%,开福区也跌了11%。
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而长沙公寓价格大跳水的根本原因,一方面在于长沙的公寓价格比肩住宅,有非常大的下跌诉求,另一方面,就在于供过于求,库存太多,空置率太高,后者是主要原因。
根据统计机构的数据显示,长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月(两年)以上,其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月(7.8年)。
也就是说,按照现在的销售速度,即便芙蓉区现在不再增加公寓供应,也要卖上7.8年才能卖完。
作为湖南省会,空置率都如此惊人,遑论其他地级市了。湖南其他城市的非住宅类房屋,库存到底是个什么情况?
目前,没有最新的数据。不过根据此前中国经营报披露的湖南2018年的数据,可窥见一斑。
上图是中国经营报披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情况,最右侧一栏就是非住宅类房屋的去化周期。
可以看到,株洲、岳阳、湘潭的非住宅类库存都非常高,去化周期都非常长。衡阳的南岳区、湘潭的韶山市,去化周期都在130个月以上,意味着要卖上11年。
当然,这里的非住宅类,不光是公寓,还有写字楼、店铺等。
其实,非住宅类库存高企的现象,不仅湖南存在,大部分中心城市同样存在。尤其是中心城市的写字楼,空置率非常高。
仲量联行今年公布过一份《应势开新,重塑格局:2021中国办公楼市场白皮书》,在这份白皮书中,披露了内地31个省会与首府,外加香港、澳门和台北,外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市,外加苏州、无锡2个超强地级市,共计41个中心城市的甲级写字楼空置率数据,如下图:
41个中心城市中,有19个城市的空置率超过30%。长春、无锡和南昌的空置率更是超过40%,也即每10间甲级写字楼中,有4间是空置的。
所以说,对非住宅类房屋的的去库存需求,并非湖南才有,很多中心城市也有。
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那么,湖南打算如何给非住宅类房屋去库存?
在“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”中,湖南提出了10条举措。
1、严格控制非住宅商品房的用地增量。
2、加快盘活非住宅商品房用地存量。
3、控制非住宅商品房的供应。
4、促进非住宅商品房的租售。
5、鼓励非住宅商品房自持。
6、降低非住宅商品房的交易成本。
7、降低公寓居民的用户使用成本。
8、加大金融支持力度。
9、建立监测监管平台。
10、落实属地主体责任。
其中,第一条、第二条、第三条、第五条都是为了减少供应。
尤其是第一条,减少非住宅类供地。采取的方式和住宅类差不多,也即去化周期超过36个月的市县,暂停供地。24个月至36个月的,大幅减少供应。12个月至24个月的,减少供应。
第二条则是允许尚未开建的非住宅类土地改变土地属性,建设起来国家支持的比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。满足条件的土地,甚至可以“商改住”。
商改住,也是很多写字楼空置率高企的城市,提出的解决问题的办法。2017年,管理层还钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
第四条、第六条、第七条和第八条,则是加快销售的措施。
在第六条中,提出了给予补贴和降低交易费用等措施。在第七条中,符合要求的公寓可享受民水民电价格。
第八条,则同通过金融杠杆加持,给予非住宅类房屋的自持、租赁和与运营给予支持。
湖南的决心是,用3至5年时间,降低非住宅类房屋的库存,促进房地产市场平稳健康发展。
本号最后点评一下:
湖南对非住宅类房屋的去库存政策,可以说是很及时,很有必要。一方面可以让之前闲置的房屋资源充分利用起来,另一方面,又可以让更多的土地,给予工业建设和住宅建设。
同时,本号认为,湖南的步子还可以迈得更多一些,增加非住宅类房屋转变为住宅类的比例。当然,这里面牵扯到地方政府、企业和个人的各方利益,的确有些棘手,推进起来阻力确实很大。
但阻力大也要努力探索和研究,因为增加非住宅类转变为住宅类的比例,才能更加有效地给非住宅类房屋去库存,同时又加大住宅的供应,平抑房价,一举两得。
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